Aufstellung Bebauungsplan B 23 Oberberg und Änderung des FNP im Parallelverfahren, hier Abwägung der Stellungnahmen der 2. Auslegung

Voraussetzung für die Erforderlichkeit einer Aufstellung eines BPlans im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist zunächst, dass der Planung überhaupt ein städtebauliches Konzept zugrunde liegt.

Das Vorliegen öffentlicher Belange zur Rechtfertigung der Planung ist weder dem Entwurf des BPlans noch der Begründung des BPlan zu entnehmen. Es ist nicht ersichtlich, welche nachhaltige städtebauliche Entwicklung mit dem vorliegenden Änderungsbereich verfolgt werden soll.

In der Begründung des BPlans wird lapidar und ohne weitere Erklärung darauf hingewiesen, dass "der Bedarf und Zulässigkeit mit der Regierung von Oberbayern abgeklärt" worden sei. Ausführungen zum Planungskonzept des BPlans und der Erforderlichkeit der konkreten Änderung fehlen. Auch der Umweltbericht vermag unter Ziff. 1 keinen weiteren Aufschluss zu bieten. Dort wird lediglich auf "die erforderlichen Wohnbauflächen" verwiesen. Es ist unklar, woraus sich der Bedarf für die Änderung des BPlans ergibt. Unter Ziff. 2 der Begründung wird knapp darauf hingewiesen, dass "mit der Ausweisung [.] die bestehende umliegende Wohnbebauung in diesem Bereich moderat ergänzt werden und auf den aktuellen Bedarf an Wohnflächen reagiert werden [soll]". Es bleibt offen, woraus sich der "aktuelle Bedarf" ergibt und wie dieser ermittelt wurde. Ein städtebauliches Konzept wird nicht dargestellt. In Ermangelung eines städtebaulichen Konzeptes wäre der vorliegende Planentwurf zum BPlan als verbindliche Bauleitplanung nicht erforderlich und somit nichtig.

Der Planumgriff des BPlans ist bislang ungeplant und wird im FN als Fläche für Landwirtschaft ausgewiesen. Nunmehr soll ein Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Diese Änderung findet Großteils im Außenbereich statt, ohne dass in der Begründung zum BPlan hierzu Stellung genommen wird. Andere städtebauliche Möglichkeiten und bestehende Nachverdichtungspotentiale werden nicht in Betracht gezogen. Zu dem sich hier ergebenen Widerspruch zu der übergeordneten Raumplanung schweigt die Begründung. Insoweit liegt ein Abwägungsdefizit bzw. Abwägungsausfall vor.

Der vorliegende Entwurf verstößt gegen die in § 1a Abs. 2 S. 2 ff BauGB normierte Umwidmungssperrklausel und das diesbezügliche qualifizierte Begründungsgebot. Die vom Planumgriff des BPlans betroffene Fläche ist bislang unbeplant, im bisherigen FNP als Fläche für Landwirtschaft vorgesehen und auch als Streuobstwiese tatsächlich genutzt. Diese landwirtschaftliche Fläche soll nun zu einem allgemeinen Wohngebiet werden. Die Begründung zum BPlan enthält weder eine Auseinandersetzung mit der Umwidmungssperrklausel noch eine qualifizierte Darstellung, warum die vorgesehene Umwidmung erforderlich ist.

Auch nach § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB soll eine städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen (Vorrang der Innenentwicklung). Eine Außenentwicklung ist nur dann möglich, wenn vorher die Innenentwicklungspotentiale von der Gemeinde ermittelt und deren Nichteigung für die gemeindliche Planungsabsicht dargestellt worden waren. Die bisherige Begründung zum BPlan setzt sich an keiner Stelle damit auseinander, dass hier eine bislang zum Außenbereich gehörige landwirtschaftliche Fläche zu einem Wohngebiet umgewandelt werden soll. Insbesondere lässt die bisherige Planung offen, weshalb das bestehende Nachverdichtungspotenzial nicht genutzt werden soll.

Nach der Begründung zum BPlan soll mit der Ausweisung der Fläche des Bebauungsplans die bestehende Wohnbebauung moderat ergänzt werden und auf den aktuellen Bedarf an Wohnflächen reagiert werden. Es ist bereits unklar, wie hoch der Bedarf an neuen Wohnflächen ist, sodass nicht bewertet werden kann, ob die vorgesehenen 9 Einfamilienhäuser angemessen wären.

Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB).

Nach den Ausführungen im Umweltbericht liegen "keine einschränkenden Aussagen aus der Regionalplanung vor". Es ist unklar, warum der Landschaftsplaner im Umweltbericht die der Gemeinde obliegenden Prüfung der Einhaltung des Anbindegebots und Entwicklung aus der Raumordnung übernimmt. Die Prüfung der Einhaltung übergeordneter Planungen gehört nicht zu den in der Anlage 1 zum BauGB vorgesehenen Inhalten des Umweltberichts. Die Ausführungen sind insofern sachfremd und blähen den Umfang des Umweltberichts weiter auf.

Zudem kann der knappe Hinweis darauf, dass durch die Anbindung an bereits bestehende Bebauung kein Konflikt vorläge, hier nicht ausreichen, um das o.g. qualifizierte Begründungsbedürfnis erfüllen. Die herangezogene Bestandsbebauung befindet sich vorliegend aus historischen Gründen im Außenbereich. Eine Anbindung an ausnahmsweise vorhandene vereinzelte Gebäude stellt keine Anbindung im Sinne der Raumplanung dar. Insbesondere dann nicht, wenn durch die Planung die Errichtung weitere Infrastruktur zur Erschließung des Außenbereichs erforderlich ist.

Das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) enthält in der derzeit gültigen Fassung vom 01.01.2020 das Ziel "Innenentwicklung vor Außenentwicklung". Demnach sind in Siedlungsgebieten vorhandene Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen hingegen sind nur dann zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Dem wird der vorliegende Entwurf nicht gerecht. Dieses Ziel wird durch den Grundsatz "Flächensparen" dahingehend verstärkt, dass eine Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung ausgerichtet und flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen angewendet werden sollen. Nach der finalen und von dem Landtag zu beschließenden Teilfortschreibung des LEP (Stand 15.11.2022) wird das Gebot des Flächensparens weiter ausgedehnt. Demnach soll die Ausweisung größerer Siedlungsflächen überwiegend an Standorten erfolgen, an denen ein räumlich gebündeltes Angebot an öffentlichen und privaten Dienstleistungs-, Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Erreichbarkeit vorhanden ist oder geschaffen wird. Nach Ziffer 3.3 des LEP soll eine Zersiedelung der Landschaft vermieden werden, weshalb neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen sind. Keine der weitergenannten Ausnahmen ist vorliegend zutreffend, weshalb der BPlan-Entwurf gegen die Ziele und Grundsätze des LEP verstößt.

Diesen Grundsätzen und Zielen wird der vorliegende BPlan-Entwurf nicht gerecht. Die Begründung enthält keine Auseinandersetzung mit den Vorgaben des LEP. Der Umweltbericht verweist unter Ziff. 1 knapp auf "allgemeine Vorgaben", welche beachtet werden müssten. Eine tiefergehende Auseinandersetzung erfolgt nicht. Auch werden lediglich die ersten Absätze der Ziff. 3.1 und 3.3 überhaupt dargestellt. Das hier in besonderem Maße verletzte Gebot der Innen- vor Außenentwicklung wird vollständig übersehen.

Nach dem hier maßgeblichen Leitbild des Regionalplans Südostbayern hat sich die Siedlungsentwicklung in der Region an der Raumstruktur zu orientieren und diese unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Bedingungen ressourcenschonend weiterzuführen. "Dabei sollen

Nach Teil B. II. 3.2. des Regionalplans Südostbayern soll sich die Siedlungsentwicklung organisch vollziehen und sich auf die Hauptsiedlungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs konzentrieren. Der Änderungsbereich auf dem Oberberg betrifft vorliegend unstreitig keinen solchen Hauptsiedlungsbereich. In Anbetracht des erheblichen Planumgriff von 11.738 m² kann keinesfalls mehr von einer geringfügigen Erweiterung ausgegangen werden. Die ausgelegte Begründung setzt sich mit dem Verstoß gegen die regionalplanerisch vorgegebene organische Siedlungsstruktur an keiner Stelle vertieft auseinander. Die vorliegende Planung verstößt gegen den Grundsatz der "Innen- vor Außenentwicklung" und setz sich an keiner Stelle überhaupt mit dieser Problematik auseinander.

Bereits in Wald a.d. Alz besteht erhebliches Nachverdichtungspotenzial, welches vorrangig zu einer Umwandlung der landwirtschaftlichen Fläche zu bebauen wäre. So erschließt sich nicht, weshalb eine Nachverdichtung auf den Flst. 88, 84, 84/1 oder dem Flst. 81/2, 60 nicht erfolgt.

Weitere vorrangig in Anspruch zu nehmende unbebaute Flächen im Innenbereich finden sich in Garching a. d. Alz bspw. auf den Flst. 578/12, 578/13 und 578/14. Der bisherigen Planung fehlt jede Begründung dahingehend, inwiefern eine Umwandlung und Versiegelung der landwirtschaftlichen Fläche im Außenbereich entgegen der bestehenden Raumplanung und bauplanungsrechtlichen Grundsätze gemäß §§ 1 Abs. 4, 5 S. 3, 1a Abs. 2 BauGB einer Nachverdichtung des Innenbereichs vorzuziehen wäre. Neben einer Aktivierung der Innenentwicklungspotentiale durch Bebauung der unbebauten Flächen könnten auch Aufstockungspotenziale ausgenutzt werden. Hierzu verhält sich der bisherige Entwurf nicht.

Die dem BPlan-Entwurf beigefügte Begründung setzt sich an keiner Stelle mit den bisher vorgebrachten Einwendungen der Bürger und Bürgerinne auseinander. Laut Bekanntmachung vom 18.01.2023 bzw.08.02.2023 sind wohl die Stellungnahmen der Bürger in einer Gemeinderatssitzung behandelt und der Planentwurf entsprechen der Abwägung geändert worden. Die Begründung bzw. die Planunterlagen im jetzigen Stand lassen nicht erkennen, an welcher Stelle Änderungen aufgrund welcher Bedenken vorgenommen bzw. aufgrund welcher Argumente Änderungen unterlassen wurden.

Die in dem Entwurf zum BPlan vorgenommenen Festsetzungen sind teilweise widersprüchlich oder unbestimmt

Die Festsetzungen zur "vorgeschriebenen Zufahrt und Garageneinfahrtsrichtung" in A. 4.3 vor den Garagen bedeutet eine zwingend einzuhaltende Garagenzufahrt. Diese widersprechen den zeichnerischen Festsetzungen A.3.7. für "ST". Der jeweilige "Stellplatz privat" ist vor der zwingenden Garagenzufahrt positioniert, was sich jedoch nicht mit Festsetzung B.3.1 vereinbaren lässt. Danach wird der Zufahrtsbereich vor den Garagen bzw. dem Carport nicht als Stellplatz angerechnet. Die Festsetzungen sind insoweit widersprüchlich.

Die Festsetzung C.3.2 Öffentliche Grünflächen erfasst nur die Erschließungsstraßen, an der 11 Bäume als Hochstamm laut Planeintragung zu pflanzen sind. Festsetzungen zu den öffentlichen Grünflächen um den Platzbereich fehlen.

Gemäß der grünordnerischen Festsetzung C.8 ist die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung im Umweltbericht als Bestandteil der Begründung detailliert ". beschrieben und festgesetzt". Daher ist auf eine Festsetzung außerhalb der Satzung verwiesen. Der Norminhalt ist damit offensichtlich nicht abschließend in der Satzung geregelt.

Die Festsetzung in B.2.5 "Kamine müssen in Firstnähe aus dem Dach stoßen" ist unbestimmt und folglich unwirksam.

Festsetzungen zur dargestellten Anlage auf Flurstück 16/2 fehlen.

Die Sicherung der Festsetzungen in C.6. (Öffentliche Ortsrandeingrünung im Süden = Kompensationsfläche) ist unklar; gleiches gilt für C.5. (Private Randeingrünung im Osten und Westen), bei der im Privatbereich der Bauparzellen P 01 und P 05 von den jeweiligen Grundstückeigentümern entlang der westlichen Grundstückgrenze auf einem 3 m breiten Streifen ein Gehölzgürtel zur Randeingrünung des Baugebietes anzupflanzen ist. Die Sicherung der Umsetzung ist offen, insbesondere, wenn einige Parzellen nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden.

Unter A.6 werden unter anderem vorgeschlagene Gebäude, vorgeschlagene Grundstücksgrenzen und Höhenschichtlinien dargestellt. Diese Darstellungen können mangels Regelungscharakter keine Festsetzungen im Sinne eines Bebauungsplans darstellen. Dennoch finden sich diese Darstellungen in einer Ziffer mit den zeichnerischen Festsetzungen.

Ebenso finden sich unter "B- Textliche Festsetzungen" mehrfach "Hinweise", zum Beispiel "B. 10 Hinweis zu benachbarten landwirtschaftlichen Flächen". Die Planurkunde trennt demnach nicht verständlich zwischen Festsetzungen und lediglichen Hinweisen, sodass für den betroffenen Bürger unklar ist, welche Vorgaben einzuhalten sind.

Leitender Grundsatz jeder Bauleitplanung ist das Gebot der Konfliktbewältigung. "Dieses Gebot gibt der Gemeinde insbes. auf, durch ihre Planung keine neuen Problemlagen zu schaffen, die weder im Plan selbst gelöst sind noch sich durch andere, nachfolgende Regelungen lösen lassen."

Diesem Grundsatz wird die vorliegende Planung nicht gerecht, im Gegenteil. Durch die Umwandlung der bestehenden landwirtschaftlichen Fläche hin zu einem allgemeinen Wohngebiet werden Konflikte geschaffen, ohne dass sich die Begründung zum BPlan ansatzweise hierzu äußert oder gar versucht, diese im Plan zu lösen. Für unseren Mandanten ist die Planung in der derzeitigen Form daher nicht akzeptabel. Sie wären wegen der drohenden unlösbaren Konflikte, insbesondere in Bezug auf die zu erwartende Verkehrsbelastung sowie die Hanglagenproblematik gezwungen, gegen die beabsichtigte Planung vorzugehen.

Eine sachgerechte Planung hat vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Problembewältigung die von ihr aufgeworfenen Konflikte grundsätzlich selbst zu lösen. Sie kann diese nicht auf die Umgebung oder Dritte abwälzen.

Die bisherige Planung setzt sich in keiner Weise mit den zu erwartenden Verkehrsproblemen auseinander. Ausweislich der Begründung zum BPlan soll die Erschließung über die Straße AÖ 27 und Oberberg sowie eine noch zu errichtende Straße erfolgen.

Zum einen widerspricht dieser geplante Neubau der zusätzlichen Straße den Grundsätzen des Regionalplanes Südostbayern. Demnach sollen insbesondere die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen ausgenutzt werden und die Innenbereiche nachverdichtet werden. Durch die Ansiedlung der neu geplanten Wohneinheiten im bisherigen Außenbereich wird die Neuerrichtung einer weiteren Straße notwendig, was weder umwelt- noch bebauungsplanrechtlichen Belangen gerecht wird. Zum anderen löst die Ansiedlung zahlreicher Wohneinheiten ein Verkehrsproblem aus, welches bislang unzureichend adressiert wurde. Die Zufahrt zum Weiler von der Kreisstraße "Schlossbergstraße" erfolgt über eine schlauchartig schmale Straße, die dem hohen Fahrzeugbestand kaum gerecht werden wird. Die Ausfahrt auf die sog. "Schlossbergstraße" ist v.a. von der liken Seite wegen der sichtbehindernden Felsformation höchst unübersichtlich und daher sehr gefährlich, weshalb in der Vergangenheit bereits wiederholte Unfälle auch mit Personenschaden vorgekommen sind.  Die Straße "Oberberg" weist an Ihrer engsten Stelle eine Breite von gerade einmal 4,90 m auf. Wie hier zwei PKW, geschweige denn Müll- und Baustellenfahrzeuge, aneinander vorbeifahren sollen, bleibt ungeklärt. Zudem erfordert die topographische Lage des Oberbergs für jedwede Art von Aktivität ein Auto, was gerade junge Eltern mit Kindern zu ständigen "Taxifahrern" werden lässt (Kinderhort, -garten, Schule, Arztbesuche aller Art, Instrumentalunterreicht, Freizeitsport usw.). Durch die Ansiedlung zahlreicher neuer Wohneinheiten ist somit eine drastische Steigerung des Verkehrs in dem bisherigen Außenbereich zu erwarten. Die vorhandene Infrastruktur ist hierfür aller Voraussicht nach nicht ausreichend. Dies bestätigt sich auch durch die bereits bestehenden verkehrlichen Engpässe bei z.B. Hochzeiten in der Kirche oder Beerdigungen auf dem vorhandenen Friedhof. Bereits nach der bestehenden Wohnsituation herrscht regelmäßig ein von "Wildparken" und Stau geprägtes Verkehrsbild. Die Situation wird sich bei Ansiedlung zahlreicher weiterer Anwohner mit PKW deutlich verschlimmern. Die Begründung zum BPlan verweist hinsichtlich der zukünftigen Straßenplanung lapidar auf eine "bereits erfolgte Abstimmung" zwischen der Gemeinde und dem Ing-Büro Reichthalhammer aus Engelsberg.

Der Verweis auf eine etwaige erfolgte Abstimmung, deren Ergebnisse im Rahmen der Beteiligung weder näher ausgeführt noch veröffentlicht werden, stellt keine Auseinandersetzung im Sinne einer Konfliktbewältigung dar. Vielmehr wird die nach § 3 BauGB einzubeziehende Öffentlichkeit im Dunkeln gelassen. Wir gehen davon aus, dass kein auf die Verkehrsproblematik bezogenes Gutachten vorliegt. Ein solches ist jedoch nach dem Gebot der Konfliktbewältigung im konkreten Fall zwingend einzuholen. Die jetzige Planung klärt die zukünftige Verkehrssituation unzureichend auf, weshalb die Auslegung zu wiederholen ist.

Weiterhin offen bleibt auch die Frage, inwiefern die mit dem Planentwurf zu erwartende strake Steigerung des Verkehrsaufkommens vor dem Wohnhaus unserer Mandanten mit der bestehenden Wohnnutzung immissionsrechtlich vereinbar ist. Eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung wurde ebenfalls nicht durchgeführt und ist dringend nachzuholen

Der Planumgriff des BPlans liegt in einem Gelände mit starker Hanglage. Auch dieser Umstand wird in der Begründung zum BPlan nur am Rande erwähnt und in keiner Weise ausreichend beleuchtet. Statt einer gutachterlichen Stellungnahme zu den Auswirkungen der Planung in der gegebenen Hanglage, verweist die Begründung abermals auf "bereits durchgeführte Abstimmungen" mit dem Ing.-Büro Reichthalhammer aus Engelsberg. Die Öffentlichkeit bleibt abermals im Dunkeln über die Ergebnisse der Abstimmung bzgl. Geländeaufmaß/ Höhenmaß, welche "Grundlage der Planung und der Festsetzung für das neue Baugebiet bildet."

Zwischen der Südwestecke P 05 und dem öffentlichen Begegnungsplatz (Nordost) besteht ein Gefälle von etwa 8,50 m; das Gefälle (West-Ost) zwischen P 02 und P 09 beträgt etwa 5,50 m. Ferner ist wegen der topografischen Gegebenheiten eine durchschnittliche Giebelhöhe von 6,50 m bis 7,50 m zu befürchten; es entstehen als Häuser mit Gebäudestützmauern.

Es bleibt unklar, inwiefern sich die mit dem Bau der vorgesehene Häuser einhergehenden Erdverschiebungen auf das Gelände und die Bestandsgebäude auswirken würden. Auch ist zu befürchten, dass künftige Starkregenereignisse mindestens zu Abflussproblemen führen. Inwiefern hier eine Modernisierung der veralteten Bestandskanalisation geplant ist, bleibt offen.

Es bleibt festzuhalten, dass hinsichtlich der Hanglage, des Geländeaufmaßes und der Geotechnik wichtige umweltbezogene Informationen entweder gar nicht eingeholt oder jedenfalls nicht ausgelegt wurden. Eine Auseinandersetzung mit diesen zu erwartenden Konflikten findet in der Begründung zum BPlan nicht statt.

Ausweislich der "Kurzdoku Nistkästen" und der Begründung zum BPlan-Entwurf wurden CEF-Maßnahmen bereits umgesetzt. Es ist unklar, inwiefern die durch den bisherigen Entwurf des BPlans vorgesehen Bebauung ursächlich für bereits vorgenommene Umweltmaßnahmen sein wird, wenn deren Umsetzung mangels Inkrafttretens des BPlans derzeit ungewiss ist.

Die bisherige Planung verkennt, dass sich innerhalb des Änderungsbereiches bzw. unmittelbar angrenzend mehrere Denkmäler befinden. Zum einen liegt hier ein umfangreiches Bodendenkmal für untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich von Schloss Wald a. d. Alz und seiner Vorgängerbauten mit ehem. Schlosskapelle und Kath. Pfarrkirche St. Erasmus und zugehörigem Wirtschaftshof vor. Zum anderen befinden sich in dem Weiler Oberberg zahlreiche Baudenkmäler. Unter anderem zählen hierzu die katholische Pfarrkirche nebst Hofkapelle und das ehemalige Pfleghaus. Der derzeitigen Planung fehlt jede Auseinandersetzung mit den vorhandenen Denkmälern. Dies umfasst zum einen die Untersuchung potenzieller Beeinträchtigungen durch Sichtachsen sowie die Auswirkungen des zu erwartenden höheren Verkehrsaufkommens Ein entsprechendes Gutachten fehlt.

Auch widerspricht die Planung den Grundsätzen des Regionalplanes Südostbayern, nach welchen die Siedlungstätigkeit in der Region an der charakterlichen Siedlungsstruktur und der baulichen Tradition der Teilräume der Region ausgereichtet sein soll. Über die festgesetzten Denkmäler hinaus, handelt es sich bei dem Weiler Oberberg um den ältesten Ortsteil der Gemeinde Garching. Er ist über viele Jahrhunderte gewachsen und weist in der Anordnung seiner Gebäude einen typischen Vorburgcharakter mit zwei Innenhöfen auf. Diese Anordnung hat sich seither im Ortskern nicht mehr verändert. Der Baustil der vorhandenen Bebauung ist sehr vielgestaltig, aber dennoch harmonisch. Durch die nun geplante Wohnbebauung besteht die akute Gefahr, diesen charakteristischen über die Jahrhunderte entstandenen Stil zu verlieren. Auch hiermit setzt sich die Planung nicht auseinander.

Auch nach Abriss des Wirtshauses ist der "Ott-Parkplatz" bis zum heutigen Tag noch immer der wichtigste Treffpunkt vor und nach dem Gottesdienst und dient als Aufmarschplatz, insbesondere bei Hochzeiten, Beerdigungen und hohe Kirchenfesten. Er stellt das gesellschaftliche Zentrum des Weilers dar. Mit der vorgesehenen Umwandlung und Bebauung geht dieser Platz vollständig verloren -  ein annähernd gleichwertiger Ersatz an anderer Stelle ist derzeit nicht vorgesehen. Die vorgesehene Bebauung insbesondere in der Platzmitte wird die gesellschaftlichen Gefüge nachhaltig beeinträchtigen.

Bereits mit der zusätzlichen Bebauung bzw. dem Neubau abgerissener Gebäude 2021 u.a. auf dem Hoegner-Kamhuber-Grundstück vermehrte sich auf dem kleinräumigen Weiler die Zahl der Wohneinheiten (WE) dramatisch. Über das bereits bestehende Baurecht hinaus - auf dem Faschian-Grundstück (6 WE, ehemaliges Lehrerhaus) sowie dem Wollner-Grundstück (15 WE, ehemaliges Ott-Gasthaus) - wird nunmehr ein neues Baurecht für 9 Einfamilienhausgrundstücke geschaffen, und zwar auf einer Gesamtfläche von etwa 7.000 m² (inkl. Straßenbau, Parkplätze Grünstreifen und 340 m² Gemeinde-öffentlicher Begegnungsplatz). Das heißt: zu den aktuellen 11 Wohneinheiten altbestand kamen und kommen insgesamt 30 WE hinzu, also das mehr als dreifache der ursprünglichen Wohneinheiten.

Neben den massiven Änderungen der Bevölkerungsstruktur führt die Überbauung der bisherigen Freiflächen und Grünflächen zu deren Reduktion auf etwa ein Sechstel (16,6 %).

Auch zu den mit dieser Vervielfältigung der Wohneinheiten und der starken Reduktion der Freiflächen einhergehenden Konflikten schweigt die bisherige Planung.

Die massive Reduktion von Frei- und Grünflächen auf ein Sechstel des ursprünglichen Bestandes bei gleichzeitiger starker Erhöhung der Bewohnerzahl vermag der geplante öffentliche Begegnungsplatz von 340m ² nicht zu kompensieren. Ein öffentlicher Begegnungsplatz hat vorrangig eine sozial-integrative Funktion. Es soll eine Begegnungsstätte für Neubewohner mit den alteingesessenen Oberbergern entstehen und zugleich ein Versammlungsort für Kirchgänger, festlicher Aktivitäten (Hochzeiten, Aufstellungsort für Vereine und deren Umzüge etc.) der ganzen Dorfgemeinschaften aus beiden Walder Ortsteilen entstehen. Zudem soll für junge Familien und deren Kinder eine ausreichende Fläche als "Kinderspielplatz" bereitgestellt werden, damit diese Siedlung attraktiv wird. Dies alles sind wichtige soziale Aspekte, denen die vorgesehene minimale Fläche nicht gerecht werden kann.

Voraussetzung für die Erforderlichkeit einer Änderung eines FNP im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB ist zunächst, dass der Planung überhaupt ein städtebauliches Konzept zugrunde liegt.

Das Vorliegen öffentlicher Belange zur Rechtfertigung der Planung ist weder dem Entwurf des FNP noch der Begründung des FNP zu entnehmen. Es ist nicht ersichtlich, welche nachhaltige städtebauliche Entwicklung mit dem vorliegenden Änderungsbereich verfolgt werden soll.

In der Begründung des FNP wird lapidar und ohne weitere Erklärung darauf hingewiesen, dass "der Bedarf und Zulässigkeit mit der Regierung von Oberbayern abgeklärt" worden sei. Ausführungen zum Planungskonzept des FNP und der Erforderlichkeit der konkreten Änderung fehlen. Auch der Umweltbericht vermag unter Ziff. 1 keinen weiteren Aufschluss zu bieten. Dort wird lediglich auf "die erforderlichen Wohnbauflächen" verwiesen. Es ist unklar, woraus sich der Bedarf für die Änderung des FNP ergibt. Unter Ziff. 2 der Begründung wird stets auf die Änderung des Bebauungsplans verwiesen. Die Erforderlichkeit der Änderung des FNP kann sich jedoch nicht aus der Aufstellung eines Bebauungsplans ergeben. Ebenso wenig kann die Aufstellung eines Bebauungsplanes ein zugrundeliegendes städtebauliches Konzept ersetzen. Das Fehlen eines solchen Konzeptes wird unter anderem daran ersichtlich, dass die Begründung des FNP zu "Ziele und Planungskonzept" überwiegend wortgleich der Begründung zum Bebauungsplan entspricht und versucht wird, den FNP mit Verweis auf dem Bebauungsplan zu begründen. In Ermangelung eines städtebaulichen Konzeptes wäre der vorliegende Planentwurf zum FNP als verbildliche Bauleitplanung nicht erforderlich und somit nichtig.

Der Änderungsbereich des FNP soll eine bislang als Fläche für Landwirtschaft ausgewiesene Fläche hin zu einem Allgemeinen Wohngebiet ändern. Diese Änderung findet Großteiles im Außenbereich statt, ohne dass in der Begründung zum FNP hierzu Stellung genommen wird. Andere städtebauliche Möglichkeiten und bestehende Nachverdichtungspotentiale werden nicht in Betracht gezogen. Zu dem sich hier ergebenen Widerspruch zu der übergeordneten Raumplanung schweigt die Begründung. Insoweit liegt ein Abwägungsdefizit bzw. Abwägungsausfall vor.

Der vorliegende Entwurf verstößt gegen die in § 1a Abs. 2 S. 2 ff BauGB normierte Umwidmungssperrklausel und das diesbezügliche qualifizierte Begründungsgebot. Die vom Änderungsbereich des FNP betroffene Fläche ist im bisherigen FNP als Fläche für Landwirtschaft vorgesehen und auch als Streuobstwiese tatsächlich genutzt. Diese landwirtschaftliche Fläche soll nun zu einem allgemeinen Wohngebiet werden. Die Begründung zum FNP enthält weder eine Auseinandersetzung mit er Umwidmungssperrklausel noch eine qualifizierte Darstellung, warum die vorgesehene Umwidmung erforderlich ist.

Auch nach § 1 Abs. 5 S. 3 BauGB soll eine städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen (Vorrang der Innenentwicklung). Eine Außenentwicklung ist nur dann möglich, wenn vorher die Innenentwicklungspotentiale von der Gemeinde ermittelt und deren Nichteigung für die gemeindliche Planungsabsicht dargestellt worden waren. Die bisherige Begründung zum FNP setzt sich an keiner Stelle damit auseinander, dass hier eine bislang zum Außenbereich gehörige landwirtschaftliche Fläche zu einem Wohngebiet umgewandelt werden soll. Insbesondere lässt die bisherige Planung offen, weshalb das bestehende Nachverdichtungspotenzial nicht genutzt werden soll.

Nach der Begründung zum FNP soll mit der Ausweisung der Fläche des Bebauungsplans die bestehende Wohnbebauung moderat ergänzt werden und auf den aktuellen Bedarf an Wohnflächen reagiert werden. Es ist bereits unklar, woraus sich dieser Bedarf ergibt und wie dieser konkret für das Gemeindegebiet ermittelt wurde. Zudem ist unklar, woraus sich der über die Fläche des Bebauungsplans hinausgehende Umgriff des FNP ergibt und wie sich der Bedarf dort darstellt.

Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB).

Nachdem sich der Umweltbericht nur teilweise auf dem Änderungsbereich des FNP bezieht, können die dort getroffenen Aussagen per se keine Rechtfertigung hinsichtlich der durch die Bauleitplanung vorgesehenen Verstöße gegen die Ziele der Raumordnung darstellen.

Auch Inhaltlich stellen die dort getroffenen Aussagen keine ausreichende Auseinandersetzung dar. Nach den Ausführungen im Umweltbericht liegen "keine einschränkenden Aussagen aus der Regionalplanung vor". Es ist unklar, warum der Landschaftsplaner im Umweltbericht die der Gemeinde obliegende Prüfung der Einhaltung des Anbindegebots und Entwicklung aus der Raumordnung übernimmt. Die Prüfung der Einhaltung übergeordneter Planungen gehört nicht zu den in der Anlage 1 zum BauGB vorgesehenen Inhalten des Umweltberichts. Die Ausführungen sind insofern sachfremd und blähen den Umfang des Umweltberichts weiter auf.

Zudem kann der knappe Hinweis darauf, dass durch die Anbindung an bereits bestehende Bebauung kein Konflikt vorläge, hier nicht ausreichen, um das o.g. qualifizierte Begründungsbedürfnis erfüllen. Die herangezogene Bestandsbebauung befindet sich vorliegend aus historischen Gründen im Außenbereich. Eine Anbindung an ausnahmsweise vorhandene vereinzelte Gebäude stellt keine Anbindung im Sinne der Raumplanung dar. Insbesondere dann nicht, wenn durch die Planung die Errichtung weitere Infrastruktur zur Erschließung des Außenbereichs erforderlich wird.

Das Landesentwicklungsprogramm Bayern (LEP) enthält in der derzeit gültigen Fassung vom 01.01.2020 das Ziel "Innenentwicklung vor Außenentwicklung". Demnach sind in Siedlungsgebieten vorhandene Potenziale der Innenentwicklung möglichst vorrangig zu nutzen. Ausnahmen hingegen sind nur dann zulässig, wenn Potenziale der Innenentwicklung nicht zur Verfügung stehen. Dem wird der vorliegende Entwurf nicht gerecht. Dieses Ziel wird durch den Grundsatz "Flächensparen" dahingehend verstärkt, dass eine Ausweisung von Bauflächen an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung ausgerichtet und flächensparende Siedlungs- und Erschließungsformen angewendet werden sollen. Nach der finalen und von dem Landtag zu beschließenden Teilfortschreibung des LEP (Stand 15.11.2022) wird das Gebot des Flächensparens weiter ausgedehnt. Demnach soll die Ausweisung größerer Siedlungsflächen überwiegend an Standorten erfolgen, an denen ein räumlich gebündeltes Angebot an öffentlichen und privaten Dienstleistungs-, Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Erreichbarkeit vorhanden ist oder geschaffen wird. Nach Ziffer 3.3 des LEP soll eine Zersiedelung der Landschaft vermieden werden, weshalb neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignet Siedlungseinheiten auszueisen sind. Keine der weitergenannten Ausnahmen ist vorliegend zutreffend, weshalb der BPlan Entwurf gegen die Ziele und Grundsätze des LEP verstößt.

Diesen Grundsätzen und Zielen wird der vorliegende FNP-Entwurf nicht gerecht. Die Begründung enthält keine Auseinandersetzung mit den Vorgaben des LEP.

Nach dem hier maßgeblichen Leitbild des Regionalplans Südostbayern hat sich die Siedlungsentwicklung in der Region an der Raumstruktur zu orientieren und diese unter Berücksichtigung der sozialen und wirtschaftlichen Bedingungen ressourcenschonend weiterzuführen. "Dabei sollen

Nach Teil B. II. 3.2. des Regionalplans Südostbayern soll sich die Siedlungsentwicklung organisch vollziehen und sich auf die Hauptsiedlungsbereiche und die Bereiche an Haltepunkten des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehrs konzentrieren. Der Änderungsbereich auf dem Oberberg betrifft vorliegend unstreitig keinen solchen Hauptsiedlungsbereich. In Anbetracht des erheblichen Planumgriff von 11.738 m² keinesfalls mehr von einer geringfügigen Erweiterung ausgegangen werden. Die ausgelegte Begründung setzt sich mit dem Verstoß gegen die regionalplanerisch vorgegebene organische Siedlungsstruktur an keiner Stelle vertieft auseinander. Die vorliegende Planung verstößt gegen den Grundsatz der "Innen- vor Außenentwicklung" und setz sich an keiner Stelle überhaupt mit dieser Problematik auseinander.

Bereits in Wald a.d. Alz besteht erhebliches Nachverdichtungspotenzial, welches vorrangig zu einer Umwandlung der landwirtschaftlichen Fläche zu bebauen wäre. So erschließt sich nicht, weshalb eine Nachverdichtung auf den Flst. 88, 84, 84/1 oder dem Flst. 81/2, 60 nicht erfolgt.

Weitere vorrangig in Anspruch zu nehmende unbebaute Flächen im Innenbereich finden sich in Garching a.d.Alz bspw. auf den Flst. 578/12, 578/13 und 578/14. Der bisherigen Planung fehlt jede Begründung dahingehend, inwiefern eine Umwandlung und Versiegelung der landwirtschaftlichen Fläche im Außenbereich entgegen der bestehenden Raumplanung und bauplanungsrechtlichen Grundsätze gemäß §§ 1 Abs. 4, 5 S. 3, 1a Abs. 2 BauGB einer Nachverdichtung des Innenbereichs vorzuziehen wäre. Neben einer Aktivierung der innenentwicklungspotentiale durch Bebauung der unbebauten Flächen könnten auch Aufstockungspotenziale ausgenutzt werden. Hierzu verhält sich der bisherige Entwurf nicht.

Die der Änderungsplanung zum FNP beigefügte Begründung setzt sich an keiner Stelle mit den bisher vorgebrachten Einwendungen der Bürger und Bürgerinne auseinander. Laut Bekanntmachung vom 18.01.2023 bzw.08.02.2023 sind wohl die Stellungnahmen der Bürger in einer Gemeinderatssitzung behandelt und der Planentwurf entsprechen der Abwägung geändert worden. Die Begründung bzw. die Planunterlagen im jetzigen Stand lassen nicht erkennen, an welcher Stelle Änderungen aufgrund welcher Bedenken vorgenommen bzw. aufgrund welcher Argumente Änderungen unterlassen wurden.

Leitender Grundsatz jeder Bauleitplanung ist das Gebot der Konfliktbewältigung. "Dieses Gebot gibt der Gemeinde insbes. auf, durch ihre Planung keine neuen Problemlagen zu schaffen, die weder im Plan selbst gelöst sind noch sich durch andere, nachfolgende Regelungen lösen lassen "

Diesem Grundsatz wird die vorliegende Planung nicht gerecht, im Gegenteil. Durch die Umwandlung der bestehenden landwirtschaftlichen Fläche hin zu einem allgemeinen Wohngebiet werden Konflikte geschaffen, ohne dass sich die Begründung zum BPlan ansatzweise hierzu äußert oder gar versucht, diese im Plan zu lösen. Für unseren Mandanten ist die Planung in der derzeitigen Form daher nicht akzeptabel. Sie wären wegen der drohenden unlösbaren Konflikte, insbesondere in Bezug auf die zu erwartende Verkehrsbelastung sowie die Hanglagenproblematik gezwungen, gegen die beabsichtigte Planung vorzugehen.

Eine sachgerechte Planung hat vor dem Hintergrund des Grundsatzes der Problembewältigung die von ihr aufgeworfenen Konflikte grundsätzlich selbst zu lösen. Sie kann diese nicht auf die Umgebung oder Dritte abwälzen.

Die bisherige Planung setzt sich in keiner Weise mit den zu erwartenden Verkehrsproblemen auseinander. Ausweislich der Begründung zum FNP soll die Erschließung über die Straße AÖ 27 und Oberberg sowie eine noch zu errichtende Straße erfolgen.

Zum einen widerspricht dieser geplante Neubau der zusätzlichen Straße den Grundsätzen des Regionalplanes Südostbayern. Demnach sollen insbesondere die vorhandenen Infrastruktureinrichtungen ausgenutzt und die Innenbereiche nachverdichtet werden. Durch die Ansiedlung der neu geplanten Wohneinheiten im bisherigen Außenbereich wird die Neuerrichtung einer weiteren Straße notwendig, was weder umwelt- noch bebauungsplanrechtlichen Belangen gerecht wird. Zum anderen löst die Ansiedlung zahlreicher Wohneinheiten ein Verkehrsproblem aus, welches bislang unzureichend adressiert wurde. Die Zufahrt zum Weiler von der Kreisstraße "Schlossbergstraße" erfolgt über eine schlauchartig schmale Straße, die dem hohen Fahrzeugbestand kaum gerecht werden wird. Die Ausfahrt auf die sog. "Schlossbergstraße" ist v.a. von der liken Seite wegen der sichtbehindernden Felsformation höchst unübersichtlich und daher sehr gefährlich, weshalb in der Vergangenheit bereits wiederholte Unfälle auch mit Personenschaden vorgekommen sind.  Die Straße "Oberberg" weist an Ihrer engsten Stelle eine Breite von gerade einmal 4,90 m auf. Wie hier zwei PKW, geschweige denn Müll- und Baustellenfahrzeuge, aneinander vorbeifahren sollen, bleibt ungeklärt. Zudem erfordert die topographische Lage des Oberbergs für jedwede Art von Aktivität ein Auto, was gerade junge Eltern mit Kindern zu ständigen "Taxifahrern" werden lässt (Kinderhort, -garten, Schule, Arztbesuche aller Art, Instrumentalunterreicht, Freizeitsport usw.). Durch die Ansiedlung zahlreicher neuer Wohneinheiten ist somit eine drastische Steigerung des Verkehrs in dem bisherigen Außenbereich zu erwarten. Die vorhandene Infrastruktur ist hierfür aller Voraussicht nach nicht ausreichend. Dies bestätigt sich auch durch die bereits bestehenden verkehrlichen Engpässe bei z.B. Hochzeiten in der Kirche oder Beerdigungen auf dem vorhandenen Friedhof. Bereits nach der bestehenden Wohnsituation herrscht regelmäßig ein von "Wildparken" und Stau geprägtes Verkehrsbild. Die Situation wird sich bei Ansiedlung zahlreicher weiterer Anwohner mit PKW deutlich verschlimmern. Die Begründung zum FNP verweist hinsichtlich der zukünftigen Straßenplanung lapidar auf eine "bereits erfolgte Abstimmung" zwischen der Gemeinde und dem Ing-Büro Reichthalhammer aus Engelsberg.

Der Verweis auf eine etwaige erfolgte Abstimmung, deren Ergebnisse im Rahmen der Beteiligung weder näher ausgeführt noch veröffentlicht werden, stellt keine Auseinandersetzung im Sinne einer Konfliktbewältigung dar. Vielmehr wird die nach § 3 BauGB einzubeziehende Öffentlichkeit im Dunkeln gelassen. Wir gehen davon aus, dass kein auf die Verkehrsproblematik bezogenes Gutachten vorliegt. Ein solches ist jedoch nach dem Gebot der Konfliktbewältigung im konkreten Fall zwingend einzuholen. Die jetzige Planung klärt die zukünftige Verkehrssituation unzureichend auf, weshalb die Auslegung zu wiederholen ist.

Weiterhin offen bleibt auch die Frage, inwiefern die mit dem Planentwurf zu erwartende strake Steigerung des Verkehrsaufkommens vor dem Wohnhaus unserer Mandanten mit der bestehenden Wohnnutzung immissionsrechtlich vereinbar ist. Eine schalltechnische Verträglichkeitsuntersuchung wurde ebenfalls nicht durchgeführt und ist dringend nachzuholen.

Der Änderungsbereich des FNP liegt in einem Gelände mit starker Hanglage. Auch dieser Umstand wird in der Begründung zum FNP nur am Rande erwähnt und in keiner Weise ausreichend beleuchtet. Statt einer gutachterlichen Stellungnahme zu den Auswirkungen der Planung in der gegebenen Hanglage, verweist die Begründung abermals auf "bereits durchgeführte Abstimmungen" mit dem Ing.-Büro Reichthalhammer aus Engelsberg. Die Öffentlichkeit bleibt abermals im Dunkeln über die Ergebnisse der Abstimmung bzgl. Geländeaufmaß/ Höhenmaß, welche "Grundlage der Planung und der Festsetzung für das neue Baugebiet bildet."

Zwischen der Südwestecke P 05 und dem öffentlichen Begegnungsplatz (Nordost) besteht ein Gefälle von etwa 8,50 m; das Gefälle (West-Ost) zwischen P 02 und P 09 beträgt etwa 5,50 m. Ferner ist wegen der topografischen Gegebenheiten eine durchschnittliche Giebelhöhe von 6,50 m bis 7,50 m zu befürchten; es entstehen als Häuser mit Gebäudestützmauern.

Es bleibt unklar, inwiefern sich die mit dem Bau der vorgesehene Häuser einhergehenden Erdverschiebungen auf das Gelände und die Bestandsgebäude auswirken würden. Auch ist zu befürchten, dass künftige Starkregenereignisse mindestens zur Abflussproblemen führen. Inwiefern hier eine Modernisierung der veralteten Bestandskanalisation geplant ist, bleibt offen.

Es bleibt festzuhalten, dass hinsichtlich der Hanglage, des Geländeaufmaßes und der Geotechnik wichtige umweltbezogene Informationen entweder gar nicht eingeholt oder jedenfalls nicht ausgelegt wurden. Eine Auseinandersetzung mit diesen zu erwartenden Konflikten findet in der Begründung zum FNP nicht statt.

Es erschließt sich nicht, warum die Begründung zum FNP detailliert Stellung zu den baulichen Festsetzungen des Bebauungsplans nimmt. Auch hier wird erneut deutliche, dass keine hinreichende Unterscheidung zwischen dem Verfahren zur Teiländerung des FNP und dem Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 23 erflogt.

Ausweislich des als Anlage 3 beigefügten Kartenausschnitts des Bayern Altas befindet sich ein großflächiger Teil des Oberberges im Landschaftsschutzgebiet "Inschutzstellung des Schlossberges in Wald an der Au des LSG". Es ist unklar, ob der Umgriff des Änderungsbereichs zum PNP das Landschaftsschutzgebiet begrifft. Da ein Umweltbericht zum FNP nicht vorliegt, fehlt hierzu jede fachliche Stellungnahme. Der Umweltbericht zum Bebauungsplan begnügt sich mit der Aussage, der Umgriff des Bebauungsplans berühre das Landschaftsschutzgebiet nicht. Die Stellungnahme im Umweltbericht ist nicht auf den FNP übertragbar, da bereits die dort abgebildete Kartendarstellung nebst eingetragenem Bebauungsplanumgriff nicht zutrifft.

Nach Teil B. I. 3.1 des Regionalplans Südostbayern kommen u. a. landschaftlichen Vorbehaltsgebieten besonderes Gewicht zu. Die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind in besonderem Maße zu beachten. Gegen diese regionalplanerische Vorgabe wurde verstoßen und den Erfordernissen der Raumplanung nicht in ausreichendem Maße Rechnung getragen.

Die bisherige Planung verkennt, dass sich innerhalb des Änderungsbereiches bzw. unmittelbar angrenzend mehrere Denkmäler befinden. Zum einen liegt hier ein umfangreiches Bodendenkmal für untertägige mittelalterliche und frühneuzeitliche Befunde im Bereich von Schloss Wald a. d. Alz und seiner Vorgängerbauten mit ehem. Schlosskapelle und Kath. Pfarrkirche St. Erasmus und zugehörigem Wirtschaftshof vor. Zum anderen befinden sich in dem Weiler Oberberg zahlreiche Baudenkmäler. Unter anderem zählen hierzu die katholische Pfarrkirche nebst Hofkapelle und das ehemalige Pfleghaus. Der derzeitigen Planung fehlt jede Auseinandersetzung mit den vorhandenen Denkmälern. Dies umfasst zum einen die Untersuchung potenzieller Beeinträchtigungen durch Sichtachsen sowie die Auswirkungen des zu erwartenden höheren Verkehrsaufkommens. Ein entsprechendes Gutachten fehlt.

Auch widerspricht die Planung den Grundsätzen des Regionalplanes Südostbayern, nach welchen die Siedlungstätigkeit in der Region an der charakterlichen Siedlungsstruktur und der baulichen Tradition der Teilräume der Region ausgereichtet sein soll. Über die festgesetzten Denkmäler hinaus, handelt es sich bei dem Weiler Oberberg um den ältesten Ortsteil der Gemeinde Garching. Er ist über viele Jahrhunderte gewachsen und weist in der Anordnung seiner Gebäude einen typischen Vorburgcharakter mit zwei Innenhöfen auf. Diese Anordnung hat sich seither im Ortskern nicht mehr verändert. Der Baustil der vorhandenen Bebauung ist sehr vielgestaltig, aber dennoch harmonisch. Durch die nun geplante Wohnbebauung beseht die akute Gefahr, diesen charakteristischen über die Jahrhunderte entstandenen Stil zu verlieren. Auch hiermit setzt sich die Planung nicht auseinander. Da auch hier der Umweltbericht allein auf den Umgriff des Bebauungsplans abstellt, fehlt jede fachliche Stellungnahme.

Auch nach Abriss des Wirtshauses ist der "Ott-Parkplatz" bis zum heutigen Tag noch immer der wichtigste Treffpunkt vor und nach dem Gottesdienst und dient als Aufmarschplatz, insbesondere bei Hochzeiten, Beerdigungen und hohe Kirchenfesten. Er stellt das gesellschaftliche Zentrum des Weilers dar. Mit der vorgesehenen Umwandlung und Bebauung geht dieser Platz vollständig verloren -  ein annähernd gleichwertiger Ersatz an anderer Stelle ist derzeit nicht vorgesehen. Die vorgesehene Bebauung insbesondere in der Platzmitte wird die gesellschaftlichen Gefüge nachhaltig beeinträchtigen.

Bereits mit der zusätzlichen Bebauung bzw. dem Neubau abgerissener Gebäude 2021 u.a. auf dem Hoegner-Kamhuber-Grundstück vermehrte sich auf dem kleinräumigen Weiler die Zahl der Wohneinheiten (WE) dramatisch. Über das bereits bestehende Baurecht hinaus - auf dem Faschian-Grundstück (6 WE, ehemaliges Lehrerhaus) sowie dem Wollner-Grundstück (15 WE, ehemaliges Ott-Gasthaus) - wird nunmehr ein neues Baurecht für 9 Einfamilienhausgrundstücke geschaffen, und zwar auf einer Gesamtfläche von etwa 7.000 m² (inkl. Straßenbau, Parkplätze Grünstreifen und 340 m² Gemeinde-öffentlicher Begegnungsplatz). Das heißt: zu den aktuellen 11 Wohneinheiten altbestand kamen und kommen insgesamt 30 WE hinzu, also das mehr als dreifache der ursprünglichen Wohneinheiten.

Neben den massiven Änderungen der Bevölkerungsstruktur führt die Überbauung der bisherigen Freiflächen und Grünflächen zu deren Reduktion auf etwa ein Sechstel (16,6 %).

Auch zu den mit dieser Vervielfältigung der Wohneinheiten und der starken Reduktion der Freiflächen einhergehenden Konflikten schweigt die bisherige Planung.

Die massive Reduktion von Frei- und Grünflächen auf ein Sechstel des ursprünglichen Bestandes bei gleichzeitiger starker Erhöhung der Bewohnerzahl vermag der geplante öffentliche Begegnungsplatz von 340m ² nicht zu kompensieren. Ein öffentlicher Begegnungsplatz hat vorrangig eine sozial-integrative Funktion. Es soll eine Begegnungsstätte für Neubewohner mit den alteingesessenen Oberbergern entstehen und zugleich ein Versammlungsort für Kirchgänger, festlicher Aktivitäten (Hochzeiten, Aufstellungsort für Vereine und deren Umzüge etc.) der ganzen Dorfgemeinschaften aus beiden Walder Ortsteilen entstehen. Zudem soll für junge Familien und deren Kinder eine ausreichen Fläche als "Kinderspielplatz" bereitgestellt werden, damit diese Siedlung attraktiv wird. Dies alles sind wichtige soziale Aspekte, denen die vorgesehene minimale Fläche nicht gerecht werden kann.

Der Anwohner gibt folgende zwei Punkte als Stellungnahme ab:

Begründung für die Ablehnung der Bauleitplanung

Vorbemerkung:

Eine Betrachtung und Bewertung der aktuellen Bauleitplanung für den Oberberg ist nach unserer Ansicht nur in einer Gesamtschau möglich und sinnvoll, also unter Einbeziehung der siedlungsspezifischen Entwicklungen der jüngeren Vergangenheit (siehe Stellungnahmen zur Bauvoranfrage Ott und zur ersten Auslegung der Bauleitplanung - Anlagen). Hierzu gehören insbesondere der Abriss des Gasthofs Ott (Oberberg 3) mit der geplanten Bebauung des dortigen Geländes einschließlich des Dorfangers (inzwischen mit Mehrfamilienhäusern anstatt mit ursprünglich genehmigten Einfamilienhäusern) sowie die Errichtung eines Mehrfamilienhauses anstelle des ehemaligen Gemeindegebäudes (=Lehrerhaus, Oberberg 5)

- Die Planung enthält formelle und materielle Mängel, die nach unserer Einschätzung eine Genehmigung in der jetzigen Form durch die höhere Aufsichtsbehörde in Frage stellt (z.B. mehrfache Auslegung, Lücken in der Auslegung im Internet, Beschlussfassung durch den Bauausschuss und nicht durch den Gemeinderat, Verstoß gegen das Abwägungsgebot).

- Der Flächennutzungsplan umfasst nicht den gesamten Oberberg, wie bei der Regierung im Zuge der Voranfrage vorgetragen (die Regierung von Oberbayern bezieht sich in ihren Stellungnahmen auf den Oberberg mit ca. 3 ha unter Einbeziehung von Schloss, Kirche, Friedhof sowie dem Landschaftsschutzgebiet), sondern umfasst ein willkürlich festgelegtes Teilgebiet mit ca. 2 ha unter Ausschluss der in Klammern genannten Objekte. Der Oberberg ist somit künftig (teilweise quer durch die Grundstücke) zu zwei Dritteln allgemeines Baugebiet und zu einem Drittel weiterhin Fläche für die Landwirtschaft. Inwieweit dies zulässig ist bzw. diese Stellungnahmen somit überhaupt noch zutreffend sind, dürfte im Rahmen des Genehmigungsverfahrens von der höheren Aufsichtsbehörde zu prüfen sein.

-Die Planung dient zu wesentlichen Teilen privaten Interessen, der Mehrwert für die Öffentlichkeit ist vergleichsweise gering und rechtfertigt nicht den finanziellen und verwaltungstechnischen Aufwand (vier der neun Parzellen bleiben in der Hand des Grundstücksbesitzers und stehen damit der Allgemeinheit für den Kauf gar nicht zur Verfügung).

-Ohne die Berücksichtigung dieser privaten Interessen wäre nach unserer Meinung die vorliegende Planung überhaupt nicht erforderlich. Im bestehenden Innenbereich könnten auf dem betreffenden Grundstück bereits jetzt anstelle des Altgebäudes mehrere Bauvorhaben geplant und verwirklicht werden.

- die gravierende Erhöhung (der ohnehin überdurchschnittlich hohen) Erschließungskosten durch eine zentrale OberfIächenentwässerung mit nachgeschaltetem RegenrückhaItebecken (Forderung des Wasserwirtschaftsamtes nach der ersten Auslegung) verschlechtert das Kosten-NutzenverhäItnis zusätzlich. Zudem ist das Rückhaltebecken lagemäßig im Landschaftsschutzgebiet geplant und bedarf somit einer Ausnahmegenehmigung

- Mit der Ausweisung des Flächennutzungsplans als allgemeines Baugebiet entstehen außerhalb des Bebauungsplangebiets zusätzlich zahlreiche neue Baulücken (dort gilt ja dann allgemeines Baurecht) - somit ist auch hier noch mit einer weiteren verstärkten Bautätigkeit zu rechnen => aus einer bereits größeren Siedlung wird dann eine noch größere Siedlung.

Hinweise:

1. Einzelbauvorhaben sind bereits auch derzeit im sogenannten Innenbereich möglich (s. Ott- Gelände und Lehrerhaus) - durch die Ausweisung zum allgemeinen Baugebiet werden jedoch weitere Bauabsichten zusätzlich befeuert und deren Umsetzung erheblich erleichtert.

2. mehrere Anwesen mit großen Grundstücken werden in absehbarer Zeit altersbedingt übergeben bzw. veräußert => Bauabsichten bzw. -Spekulationen außerhalb des vorliegenden Bebauungsplans sind deshalb künftig verstärkt zu erwarten.

- wesentliche Voraussetzungen für eine Zustimmung durch die Regierung von Oberbayern
haben sich seit der damaligen Stellungnahme (Ortseinsicht Anfang 2018) erheblich verändert, so dass das Vorhaben eigentlich zum jetzigen Zeitpunkt gar nicht mehr zustimmungsfähig sein dürfte (drastische Zunahme der Einwohnerzahl durch Vervielfachung der genehmigten Wohneinheiten auf den Ott-Grundstück mittels Tektur-Planungen, sowie durch den Zuzug zahlreicher Kriegsflüchtlinge, zu erwartende weitere Bebauung im künftigen "allgemeinen Wohngebiet" außerhalb des Bebauungsplans, Verschärfung der Vorgaben des Landesentwicklungsplans durch Fortschreibung etc.).

Anmerkungen:

Veränderungen der Siedlungsaspekte seit der Ortseinsicht durch die Regierung von Oberbayern im Jahre 2018 - Anzahl der neuen Wohneinheiten, vorhandene bzw. zu erwartende Bewohner:

- im Zuge mehrerer Tekturen wurden die vier Einfamilienhäuser des Ott-Geländes in drei
Mehrfamilienhäuser mit je 5 Wohneinheiten umgeplant und genehmigt.

- Die Anzahl der neuen Wohneinheiten hat sich seit der ersten Stellungnahme im Jahre 2018 (6 WE altes Lehrerhaus + 4 WE Ott-Gelände = 10 WE) mehr als verdoppelt (6 WE + 3x5 WE = 21 WE).

- Im Pfarrhof wurde darüber hinaus kürzlich eine Flüchtlingsfamilie aus der Ukraine mit 10 Personen untergebracht (darunter mehre Kinder und Jugendliche).

- Der Oberberg war in der Vergangenheit im Mittel von ca. 25 bis 30 Einwohnern bewohnt.

- Mit der Errichtung des Mehrfamilienhauses Oberberg 5 (ca. 20 Personen) und der
Einquartierung der Flüchtlingsfamilie (10 Personen) hat sich dieser Mittelwert bereits
verdoppelt.

- Mit der Bebauung des Ott-Grundstückes (15 WE = 50-60 Personen) wird er sich
voraussichtlich erneut verdoppeln.

- Mit der Herstellung der neun geplanten Einfamilienhäuser wird dann die Einwohnerzahl voraussichtlich um weitere 30 bis 35 Einwohner ansteigen.

- Mit der Schließung der Baulücken im allgemeinen Wohngebiet außerhalb des Bebauungsplangebiets könnten dann weitere 30 bis 40 Einwohner dazukommen

Sollte der Flächennutzungsplan für den Oberberg ausgewiesen (wie der Regierung in der Bauvoranfrage vorgetragen) und als allgemeines Baugebiet festgelegt werden, könnte sich nach unserer Einschätzung die Anzahl der Einwohner durch weitere Neubauten zusätzlich in einer Größenordnung von 30 bis 40 Einwohnern erhöhen.

Wir meinen, dass eine größere Siedlungsentwicklung am Oberberg bereits jetzt in vollem Gange ist und durch die Bauleitplanung zusätzlich einen weiteren starken Vorschub erhält!

Die Gemeinde besitzt zahlreiche vorhandene Potenziale zur Innenentwicklung (183 Parzellen Baulücken, 31,7 ha gem. Flächennutzungsplan), die angeblich gar nicht aktiviert werden können. Offensichtlich ist die Regierung von Oberbayern der Ansicht, dass die Gemeinde hier ihre Möglichkeiten nicht ausschöpft, da sie anrät, verstärkt eine strategische und instrumentenbasierte Innenentwicklung voranzutreiben und zusätzlich darauf hinweist, dass bundesweit bis zu 20% der Flächenpotentiale kurzfristig und bis zu 50% langfristig aktivierbar sind (s. Schreiben vom 26.07.21 - Anlage)

Die weiteren, bereits vorgetragenen Einwendungen insbesondere zum Thema Ortsanger, Kinderspielplatz und Verkehrssituation sind in den Stellungnahmen zur ersten Auslegung sowie zur Bauvoranfrage "Ott-Gelände" (s. Anlagen) abgehandelt und nachzulesen und werden deshalb hier nicht mehr erneut aufgeführt.

Zusammenfassung und Bewertung der vorliegenden Flächennutzungsplanung

Vorab:

Zitat einiger Kernaussagen aus den Stellungnahmen der Regierung von Oberbayern zu Voranfragen der Gemeinde (Schreiben vom 08.02.2018 und 27.07.2021 - s. Anlagen)

- "beim Oberberg handelt es sich nicht um einen Hauptsiedlungsbereich."

- "Der Oberberg ist für eine größere Siedlungsentwicklung nicht geeignet"

- "einer Ausweisung des Oberbergs im Flächennutzungsplan kann ... zugestimmt werden, sofern es bei der ... Darstellung mit einer geringfügigen Erweiterung bleibt."

- vor dem Hintergrund einer leicht positiv prognostizierten Bevölkerungsentwicklung ... und der Tatsache, dass ... eine Aktivierbarkeit der zahlreich vorhandenen Innenentwicklungspotentiale derzeit nicht gegeben sei, kann festgestellt werden, dass die angedachte
Bauleitplanung .. mit den Erfordernissen zum Flächensparen gerade noch in Einklang gebracht werden kann."

Wir meinen, dass die Anforderungen der Regierung hinsichtlich einer größeren Siedlungsentwicklung sowie des Flächensparens zwischenzeitlich nicht mehr erfüllt sind.

Auch sind wir der Meinung, dass die vorliegende Planung den Grundsätzen der Bauleitplanung im Baugesetzbuch gemäß § 1, Abs. 5 u. 6 in zahlreichen wesentlichen Punkten nicht entspricht (s. Anlage BauGB).

Die vorliegende Planung sowie die bereits erteilten Baugenehmigungen zum "Ott-Gelände" werden den gegebenen Verhältnissen und Bedürfnissen des historischen Ortsteils Oberberg nicht gerecht und führen zu einer nicht mehr umkehrbaren Entwicklung in Richtung einer unverhältnismäßig großen Wohnsiedlung in einer dafür völlig ungeeigneten Außenlage der Gemeinde Garching.

Den sozialen Bedürfnissen der künftigen (zahlreichen) Einwohner wird weder hinsichtlich der Ansprüche der Kinder (Spielplatz, Geh- und Radwege), der Anwohner und Kirchgänger allgemein (Dorfanger, Parkplatzproblematik) noch der Verkehrsanbindung ausreichend Rechnung getragen.

Der Zugewinn von 5 öffentlichen Bauparzellen steht vor dem Hintergrund der Gesamtentwicklung am Oberberg und der hohen Erschließungskosten in keinem vernünftigen Verhältnis zu den riesigen Innenentwicklungspotentialen der Gemeinde. Diese werden unserer Meinung nach nicht energisch genug behandelt.

Private Bauinteressen sollten in einer Bauleitplanung eigentlich keine spürbare Rolle spielen.

Der Oberberg als Prestigeobjekt der Gemeinde wird zum Bauernopfer.

Wir werden uns deshalb gegebenenfalls mit den uns verfügbaren Mitteln gegen eine Umsetzung dieser Planung zur Wehr setzen.

Diese Mittel sind insbesondere

Wir wünschen uns jedoch eine derartige Auseinandersetzung (mit all seinen negativen Folgen für alle Beteiligten) nicht und schlagen deshalb vor, gemeinsam mit der Gemeinde im Zuge eines Moratoriums Alternativen zur derzeitigen Planung zu erarbeiten und dann auch mitzutragen.

Vorschläge für eine Alternativlösung:

Vorbemerkung:
Als Bewohner des Oberberg sind wir durchaus an einer gedeihlichen und moderaten Entwicklung dieses historischen Ortsteils interessiert und wollen auch baulichen Projekten nicht prinzipiell im Wege stehen.

Allerdings stellen wir eine Gesamtentwicklung mit Einbeziehung der örtlichen Besonderheiten ganz klar über die zunehmende Verwirklichung von Einzelprojekten, die augenscheinlich in keinerlei Zusammenhang mit den Jahrhunderten alten Ortsgeschichte und den Eigenheiten dieses besonderen Siedlungsgebiets stehen.

Wir stehen gerne für konstruktive Gespräche mit der Gemeinde und auch mit einzelnen Bauherren zur Verfügung, sofern diese ergebnisoffen und vor allem auf Augenhöhe geführt werden.

Idealerweise könnte und sollte für den gesamten Oberberg ein Ortsentwicklungskonzept erstellt werden, das die Ortshistorie berücksichtigt und vor allem die Obergrenzen für die weitere Bebauung bzw. Einwohnerdichte festlegt.

Alternativlösung zum aktuellen Bebauungsplan:

1. Grundstück des derzeit geplanten Baugebiets:

- die Gemeinde kauft das Grundstück des geplanten Baugebietes

- der derzeitige Außenbereich (südlicher) Teil wird als Ausgleichsfläche belassen bzw. aufgewertet.

- Der derzeitige Innenbereich (nördlicher Teil) wird in Form von Bauparzellen für Einfamilienhäuser oder einer Reihenhaus- bzw. geschlossenen Bebauung neu geplant - möglichst im Bereich des Bestandgebäudes (Erschließung bereits vorhanden)

Anmerkungen:

1. bei einer geschlossenen Bebauung könnten wesentlich größere Anteile der vorhandenen Grünflächen erhalten bzw. neu angelegt werden.

2. die derzeit vorgesehene Parzelle für den sogenannten Begegnungsplatz könnte vermutlich in die Bauplanung mit aufgenommen werden.

2. Teilgrundstück des "Ott-Geländes"

die Gemeinde erwirbt am Grundstück "Ott" die Bauparzelle in der Mitte des Areals (jetziger Parkplatz) und plant (und baut) einen multifunktionalen Dorfanger mit Spielplatz und zusätzlichen Parkmöglichkeiten.

Anmerkungen:

der derzeitige Besitzer des "Ott-Grundstücks"" will nach uns vorliegenden Informationen nur noch eines der drei geplanten Gebäude selber errichten, die anderen Objekte sollen von zwei
weiteren Personen bzw. Bauträgern errichtet werden.

Möglicherweise wäre im Augenblick ein günstiger Moment für einen Grunderwerb durch die Gemeinde.

Vorteile dieser Konzeption:

- keine Erweiterung des Baugebiets im Außenbereich nötig -> keine Überzeugungsarbeit für Einwender und übergeordnete Aufsichtsbehörden erforderlich, kein Rechtsstreit mit Verfahrensgegnern.

- Planung und Durchführung ohne aufwändige Bauleitplanung möglich.

- wesentlich geringere Erschließungskosten.

- erheblich weniger Flächenversiegelung - eventuell sogar positive Gesamtbilanz durch Entsiegelung des Dorfangers -> dadurch möglicherweise Wegfall des derzeit geforderten Regenrückhaltebeckens.

- Erhaltung bzw. Ertüchtigung eines ausreichend großen Dorfangers als Ortsmittelpunkt mit zusätzlicher Spielplatz- und Parkplatzfunktion.

- zumindest teilweise Erhaltung des Ortsbildes.

- Erhalt einer vergleichsweise großen Ausgleichsfläche für die Gemeinde-  sinnvollerweise mit Naherholungs- und pädagogischer Funktion (Naturlehrpfad).

- Kostenbeteiligung an der Spielplatzgestaltung durch die Eigentümer der Mehrfamilienhäuser am "Ott-Gelände" (ansonsten ja Verpflichtung, eigene Spielplätze zu errichten).

- "Burgfrieden" mit dem Oberberg.

Somit reichen wir der Gemeinde die Hand zur Versöhnung in der Hoffnung, dass eine gleichwertig und nachhaltige Entwicklung des Oberberg im Sine des Landesentwicklungsplans zum Wohle aller stattfinden möge.